芗城龙江明珠小区的业委会PK物业 发函要求整改

社区政务厅

业委会PK物业 发函要求整改

消防通道，小车乱停

芗城龙江明珠小区，物管现乱象，为争创模范小区——

东南网9月4日讯（海峡都市报记者 梁政 戴江海 文/图）这厢是业委会，那厢是小区“管家”，芗城区龙江明珠小区内，有件小轰动的事儿——

为争创模范小区，8月30日，业委会在各楼栋口贴出一张“限期整改通知函”，直击小区几处管理乱象，要求物业限期整改。这种做法，在漳州业委会“圈”里，可是头一回。

昨天，漳州市物业管理站站长曾彩华称，业主委员会是业主大会的执行机构，这么做是其职能行为。并且，漳州市区各小区的业委会维权意识相对较弱，针对暴露的问题发函要求整改，值得提倡。

而对于小区管理问题，小区物业公司——厦门国贸物业管理有限公司漳州分公司(简称“国贸物业”)吴主任表示，将进一步与业委会沟通处理。

业委会：管理混乱，向前期物业发函

2006年，芗城区龙江明珠小区陆续开始交房。目前，小区共入住1990户。在这8年间，随着小区入住率逐渐提高，小区的管理也暴露出一些问题。

对此，今年7月，小区业主经投票选举组成了业委会，就管理问题与物业公司交涉。然而，小区的物业公司国贸物业，是开发商厦门市信诺达房地产开发有限公司的开发前期物业，还未与业委会签合作合同。

经过多次交涉，业主委员会与物业公司意见相左。8月28日，业主委员会就小区管理的诸多乱象，向物业公司发出一张“限期整改通知函”。

问题：安全隐患和车辆乱停明显

业委会发出的这张整改通知函，指出了小区内安全、车辆、卫生、绿化等方面的管理问题。

业主委员会副主任陈彩萍说，为了争创模范小区，业主委员会必须履行自己的职能。

函中，提到的安全隐患有，小区南区的4个门中，只开放了北、西两门，东、南两门内常堆放着杂物，堵住了消防通道。另外，小区内的所有楼梯口均没安装监控。电梯内的监控，画面不清晰。

而车辆停放问题有，小区内的公共场所，如走廊、道路，经常停放成排电动车、自行车、摩托车等，这让小区环境拥堵不堪。

对于通知函上的问题，海都记者走访其中3个楼栋调查，发现大多数业主持相同意见。

8月30日，这一张“限期整改通知函”，被贴在小区22栋楼各栋入口。

物业：对发函感到突然，管理有难处

“太突然了，业委会应该与物业沟通。”对此，国贸物业主任吴先生称，物业管理起来也有一定的难处和无奈。

吴主任称，小区只开两个门是开发商规划设置的。遇到紧急情况时，两个封闭的门随时可打开。对于货物乱堆放问题，随机性较大，监管起来较难。

而监控问题，是小区前期施工质量出现问题导致的。

另外，由于小区前期规划停车位只有200到300个，出现供不应求的现状，问题较为棘手，需要与业主委员会沟通处理。

前天下午，针对业委会的发函，厦门国贸物业管理有限公司漳州分公司总经理林先生，特地赶到小区协调。林经理称，其中更多的是历史遗留问题，物业公司将核算经济成本，与开发商进一步沟通处理。

“小区物业属于开发商前期物业。”业主委员会主任刘志勇称，目前，物业暂时还没与业主委员会签订合作合同。是否签订合同或者聘选新的物业公司，等到小区的管理和配套达标后，再定夺。

物管站：

业委会有权利行使职能

这张在物业看来“太突然”的整改通知函，业委会是否有权向物业发出?

“这种行为，在业委会维护业主权益的职能范围之内。”漳州物业管理站站长曾彩华称，业主委员会是由半数以上业主同意，选举出的为业主大会服务的执行机构，代表着业主们的根本权益。业委会定期换届选举，委员可连选连任。在处理重大事务时，业委会需要通过组织召开业主大会，投票决定具体事项，然后将结果公示，再向物业公司反映。所以，这种行为在业主委员会的职能范围之内。

1.成立业委会，需要什么条件?

根据《物业管理条例》，首套房入住满2年或者小区入住率达到50%，可按照程序申请成立业主委员会。但是，业主委员会在漳州市区，并不活跃。

曾站长介绍，就漳州市区(芗城、龙文两区)的小区而言，有成立业委会的仅占约20%。原因是部分小区的空置房较多，且业主的维权意识较弱，牵头单位(街道办事处或乡镇人民政府)重视程度较低。所以，龙江明珠小区业委会发函的行为值得提倡。

2.业主委员会是否有权更换物业公司?

曾站长称，因小区内前期房子还没卖掉，前业主单位是开发商。后期卖房以后，业主单位是全体小区业主。而龙江明珠小区国贸物业，属于开发商前期物业。业主委员会具备与开发商前期物业签订物业服务合同或重新选聘物业的权利，但也同样需要通过业主大会投票，作出决定。